“唉，一看就是不想帮忙了，我的饭量有那么好吗？我胃口小，而且人也不胖，吃不下。现在张总对商业这块很是重视，前几天还专门去外面其他商业项目调研考察了，带了几个公司领导转了好几个项目。”张峰现在对商业项目有点迷茫。
商业地产本来就是一门风险投资学问，如果干的好，真的可以做到1个项目顶2个住宅项目的利润回报，打个比方，住宅项目如果买到3000元每平米的话，那么商铺就可以卖到上万元每平米，就连写字楼也差不多可以卖出5000到6000元每平米，而且开发成本基本一样，就是容积率上面商业大概能顶到住宅的2/3吧。
有必要给大家普及一下容积率的概念：打个比方就是一个地块的面积为10000平米，容积率是3，那么就是地上总建筑面积可以建设30000平米，所以又称为建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
目前刚刚收购的这块地住宅的容积率是3，那么目前这个地块上面的住宅密度还算是可以的，住户、开发商双方都能过得去，而且这个在深圳简直就是一个很舒服的小区了。
现在重点来了，马路对面的商业项目现在的容积率批下来的是2，本来这是一个还蛮不错的效果，可以做一个大型商城，也可以做成一个混合式的商业体。但是周边的居民就没有那么满意了，本来满足基本的需求就可以了，但是现在，你住的小区旁边，天天熙熙攘攘的，你会开心吗？
所以住宅算是比较简单快速挣钱的模式，合理的安排施工周期，及时完成前期手续的办理，在合理的时间内完成主体建设、家里的门窗安装、小区绿化，水电暖煤气配套设施安装。就可以直接交房了，而预售许可的办理在开发进度中在楼房主体建设到1/3高度的时候，就可以办理预售许可证。那么开发商就可以名正言顺的卖房子，而且拿上客户的首付款和商品房买卖合同就可以给他们做银行按揭贷款了。
从买上地到完成预售的办理，有很多国内一线的大品牌在8个月的时间就可以全部完成。这样的时间安排比较逆天，但是按照目前恒安集团的公司运行模式，在一年的时间也足以完成预售的办理。
其实当前的深圳的管理制度并没有那么严格，开发企业在刚刚拿上地块以后，就开始对外宣传买卖的大有人在。而且在户型设计图出来以后就开始办理认购，其实这个时候开发商的手里什么都没有，就是一个地块和设计院给出的户型图，开发商把从前期购买房子的定金或者是全款就可以直接开始房子了，而开发商并没有投入太大的资金。
开发商跟施工单位，签订的合同中，一般约定的出了正负零工程款付到10%，是主体封顶以后才给到工程款的60%-70%。而前期认购房子挣得钱足够来支付这笔费用了。因为在主体到了三分之一层数的时候，开发商已经开始把已售房子的房款基本上都可以收取了。
开发商资金比较紧张的，直接就是买下地块以后，把地块去银行做抵押。然后支付后面起步阶段的工程款。所以最最重要的就是把房子能卖掉就是开发商最稳妥的一个环节。
还是说回商业项目的模式，之前李忠给张总提出的建议是“租售结合”，这个事情其实也就是去年9月份那会提出来的，现在感觉好久远的事情，主要是因为这个期间发生了太多的事情。
“对了，咱们商业项目底层的超市项目谈妥了吗？”李忠收回思路赶紧问道。
“好像前段时间谈的沃尔玛，还谈过华联，现在也没有定下来跟谁家合作，咱们的地段这么好，周边5里地又没有大型超市，这边的高中和第三医院，一期的慢慢住进来的人，这些就是咱们最好的人员资源基础。看来，这边的商业就真的要火起来了。根本不愁他们不过来，可我就是以前没有做过类似的项目，心里真的没底。”张峰又恢复到那副命苦的样子，好像要让他下刀山，过火海似得。
“行了，你的能力我还不知道啊，商业看似负责，其实也挺简单的，就在住宅的基础上再加上那些元素，不要害怕，无非就是给人家的商铺招租招好，底下承诺的大型超市给人家到位了。你靠我我靠你，不就把商铺全部卖出去了，”李忠简单的给他把商业招商的精髓给他说出来。
“你说的轻巧，那你来啊，还你靠我，我靠你，我看我真的是要靠你呀。那么神秘的商业招租被你说的好像实在菜市场卖菜呢。”